拆迁补偿,要钱还是要房?

点击:发布日期:2018-08-23作者:

拆迁补偿分为两种,一种叫货币补偿,一种叫产权置换。也就是我们通常意义上理解的要钱和要房。拆迁补偿要钱还是要房,这不是To be or not to be的哲学问题,却有的时候比哲学问题还磨人。因为对于拆迁户来说,他们可能不需要思考人生,而是要追求更好的生活。其实在专业人士看来,这道“要钱还是要房”的命题,对于懂行的,就是道送分题,不懂行的,这可能就是到送命题。这里说的懂不懂行,其实就是说拆迁户懂不懂得把利益最大化。但一般拆迁户都缺乏专业知识,迷迷糊糊地就上了征收方的当。这里,在明律师提示三个知识点,帮助大家理清思路,做好抉择。

 
 
 
知识点一:要钱和要房,都是拆迁户的权利
 
 
 
按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定:被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。这个条款的意思就是,如果房子要被拆了,不管是要钱还是要房,其实都是被征收人的权利。
 
 
 
如果拆迁户对自己的选择权利不知道,或者知道了不重视,或者虽然重视,但是没有足够的应对方法,都会导致自己的选择权益受损。在一些案例中,征收方出于客观方面的限制或自己利益点的考虑,要么只进行货币补偿,要么只进行产权置换,损害拆迁户的实质补偿利益。
 
 
 
比如有的征收地块用于商业开发,无法进行就近安置或回迁安置,征收方就会选择异地安置,或者货币补偿两种方案。而异地补偿往往会因为安置地过于偏僻,而让拆迁户望而却步。所以,最后留给拆迁户的选择,实际上只剩下了货币补偿一条路了。而货币补偿当中的猫腻众多,许多看似正规的房屋价格评估,都可能会让你的房子“掉价”。
 
 
 
知识点二:要钱不一定吃亏
 
 
 
虽然在货币补偿的情况下,存在着一定的风险,但也并不是说,要钱就一定会吃亏。如何避免吃亏,第一要学会博弈,在明明知道拆迁方不能提供安置房,为了使自己的利益最大化或达到真正的公平合理,充分利用补偿方式的选择权,对拆迁方施加压力,最终获得满意的货币补偿结果。换句话说,要房是手段,要钱才是目的。
 
 
 
然后,要弄懂房屋价格评估中的猫腻,说多了专业名词你可能也不懂,在明律师教你一个最实用的方法:市场比较法。这个方法是法定的房屋征收中价值评估的“必选”评估方法,其他方法只能作为辅助和补充,不能取代市场比较法的绝对地位。
 
 
 
具体来说就一点,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。更通俗点的说法,就是你的补偿,不能比隔壁老王的少,你的房屋的价格,和周边、隔壁类似面积、性质的房屋的价格应当是相类似的,如果差得太远,那就很可能不正常了。
 
 
 
知识点三:要房不一定稳赚
 
 
 
或许在很多拆迁户心里,可能都会觉得要房比要钱好,因为至少从目前的态势来看,房价还在涨,但人民币会贬值。但其实,要房子并不一定是稳赚不赔的买卖,比如三四线城市的异地安置,如果房子的位置过于偏僻,未来没有开发规划,楼盘周边配套设施不齐全,搬到这样地方去住,房价未来涨不涨不好说,但不方便是一定的。
 
 
 
还有一种情况就是征收方许诺“期房安置”,也就是说,安置的房子现在还没建起来,等过几年建起来了再安置。遇到这种情况一定要当心,因为在现实中,许诺两年建好,实际上过个三五年,甚至六七年才建好的情况并不少见。这种等待,对于很多普通家庭来说,是难以忍受的。
 
 
 
因此,有必要特别提醒广大拆迁户,签订期房安置合同应特别慎重:除了要标明安置地段的法律手续,同时一定要明确约定双方的权利和义务,特别是逾期交房不能办理产权证等涉及的违约金及赔偿损失的条款,当然,须有专业拆迁律师审核方才稳妥。
 
 
 
总而言之,拆迁补偿要钱还是要房,不能一概而论,需要被拆迁人审慎思考,必要时聘请专业人士来一块参谋,可以尽可能保障利益不受损失。